期货杠杆是多少 房地产“筑底”，一周销量抵一个月，有房企靠单盘业绩逆袭
发布日期：2024-11-30 22:20 点击次数：180
住建部近期表示房地产市场已经开始筑底，并预计10月销售数据会积极乐观。在企业层面，部分房企“银十”的销售数据已经超预期。
今年楼市的“银十”销售超预期火热。近期保利发展、华润置地、中国铁建、美的置业、招商蛇口、华发股份等多家房企发布销售海报，普遍超额完成黄金周业绩目标。其中，瑞安房地产发布的三季度销售简报显示，公司“十一”节前开盘售罄的翠湖天地六和第一期项目收金近120亿元，对公司前三季度的销售业绩贡献超过九成。
在政策层面，在10月17日国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，五部门再对货币化安置房、“白名单”扩容、闲置存量土地收购等打出政策“组合拳”。住建部方面研判，“市场已经开始筑底，10月份的数据会是一个积极乐观的结果”。
百亿级“日光盘”再现
有房企单盘拯救销售业绩
赶在“金九银十”节点，有房企依靠单盘实现业绩逆袭。10月10日，瑞安房地产发布三季度物业销售简报，公司前9个月累计合约物业销售额134.86亿元，其中包括住宅物业合约销售额132.13亿元和商业物业合约销售额2.73亿元。
公告中，瑞安房地产重点介绍了翠湖天地六和第一期项目，作为上海黄浦区上海新天地社区内翠湖天地住宅系列的最新作品，是最后一块面向太平湖的住宅地块，建成后将成为上海浦西最高的住宅建筑和地标。
9月28日，瑞安房地产曾发布庆祝海报，翠湖天地六和“开盘即罄108套，创纪录劲销119.79亿元”。公开信息显示，翠湖天地是太平桥新天地社区中的住宅部分，定位高端住宅，由一栋超高层和部分风貌别墅组成，项目首期共推出108个单位，总建筑面积为5.7万平方米。第一期所推房源销售均价约21万元/平方米，套均总价约1.11亿元。
以此来看，首开销售近120亿元的翠湖天地六和第一期不仅刷新中国亿级豪宅“日光”纪录，对公司前三季度的销售业绩贡献也超过九成。
瑞安房地产旗下项目“日光”，与上海高端住宅市场的韧性支撑息息相关。据克而瑞等机构统计，今年上半年，上海总价超过2000万元的住房一手销量达2853套，同比激增57.8%；其中3000万元以上高端住宅售出1549套，创下近十年同期新高。目前上海不失为瑞安房地产的重仓区域，据企业业绩公告，截至2024年中期，瑞安和合营公司拥有的住宅可售货值为664亿元，其中在上海可售货值为241亿元。
除了在上海创下百亿级“日光盘”的瑞安房地产，不少热门城市的房企项目在银十节点迎来“泼天富贵”。在被系列新政激活楼市的北京，中建智地于10月13日两个项目齐开，当天收金83.5亿元——位于朝阳区酒仙桥板块的北京宸园、前苇沟板块的中建璞园PARK开盘，首日销售额分别达到61.5亿元、22亿元。
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中建在北京布局的两大项目迅速回血，与其入市节奏紧密相关。其中，作为集团旗下高端“宸系”产品，北京宸园项目地块系今年6月中建斥资112亿元斩获的“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区”组团地块，彼时中建刷新了近年北京单宗土拍的总价纪录。9月28日，北京宸园获得预售许可证,迎接北京下调首付比例并放松限购等新政利好。
网红盘提振销售业绩背后，头部房企在火热开局的“银十”节点普遍实现业绩突围。近期保利发展、华润置地、中国铁建、美的置业、招商蛇口、华发股份等多家房企发布销售海报，普遍超额完成黄金周业绩目标。
比如，10月1日~7日，保利发展全国实现成交金额约148亿元，同比提升47%；美的置业共销售36亿元，完成率超过目标值120%；越秀地产累计实现销售认购金额91.9亿元，创历史同期新高。
对比此前的月度销售数据，9月份越秀地产的合同销售额为72.1亿元、美的置业为25亿元。前述房企仅黄金周的销售业绩赶超平时一个月。
一线城市迎成交高峰
土地市场再现新动作
近期楼市重磅政策密集出炉，叠加节前四大一线城市集体优化限购，房地产市场销售在10月份出现了积极变化。不论新房或是二手房市场，近期以一线城市为代表的销售数据取得了“阶段性胜利”。
中指研究院数据显示，2024年第41周(10月7日至10月13日)，北京市新建商品房网签达14.07万平方米，为前一周的3倍以上；深圳市新建商品房网签达11.05万平方米，为前一周的5.58倍。
另据广州、深圳等地房地产中介协会数据，其间广州二手住宅共计网签3120宗，交易套数创下自去年3月以来最高水平；深圳二手房(含自助)录得2316套，环比增长649.5%。
在市场情绪升温背景下，近期土地市场也迎来新动作，部分核心地块积极入市。10月15日，北京市规划自然资源委发布一则组团捆绑地块预申请公告，该组团地块总建设用地面积约14.7公顷，起始价达153亿元。
该组团地块由酒仙桥地块、十八里店地块及小红门地块3宗构成，这也是北京继6月份作价112亿元出让“朝阳区酒仙桥旧改地块、孙河前苇沟组团棚改地块以及中关村朝阳园北区0017”组团地块后，第二次以跨区域不同业态捆绑形式推出地块，再度刷新北京土地出让纪录。
在上海，央国企及城投平台开始激荡旧改市场。据城投控股10月16日公告，集团旗下全资子公司城投置地以约70亿元的价格斩获上海老城厢6幅地块组成的资产包。此次6幅地块为历史风貌保护项目，与上海豫园和城隍庙相邻，临近板块包括融创外滩壹号院、华润外滩九里等单价17万元/平方米左右的顶级豪宅群。
作为黄浦核心区“钻石级”项目，该宗资产包自9月份启动遴选就受到市场广泛关注。根据出让文件，本次地块以遴选方式出让，要求申请人应符合多项条件，包括2023年会计年度总资产不低于1000亿元、房地产开发企业资质二级及以上、具有在国内城市保护、修缮和开发利用历史建筑的经验等，如今被城投控股收入囊中。
背靠上海城投集团，城投控股近年频频加码上海城市更新。今年9月份，城投控股已披露上百亿投资计划，公司拟投资建设杜行老街“城中村”改造项目和诸翟“城中村”改造项目，投资总金额分别约为65.17亿元和118.39亿元。
一揽子政策持续落地
“房地产已经开始筑底”
继9月底多部门提出“一揽子”配套政策提振房地产市场，目前房地产市场被持续注入“强心剂”。10月17日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房城乡建设部、财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局五部门介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。
会上，住房城乡建设部部长倪虹就10月份房屋销售的总体态势分析指出，“中国的房地产在系列政策作用下，经过三年的调整，市场已经开始筑底。我们判断，10月份的数据会是一个积极乐观的结果”。
为抓增量政策出台，五部门还将打出“组合拳”，包括将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造及危旧房改造；年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿，将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”；加大存量商品房收储力度并由地方自主决策，允许政策性银行、商业银行对闲置存量土地收购发放一定比例的收购贷款；核心城市继续优化限制性政策等。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这一次发布会最大的看点在于，多个部门形成政策组合拳效应，提高政策取向的一致性。“以专项债券收回闲置土地为例，既要求自然资源部门加大对闲置土地的认定和处置、尽力降低收回的成本，也要求财政部门在资金平衡和严控地方政府隐性债务上的考核要强化，还要求住建部门在推动房地产市场止跌企稳被土地收储以后，为土地的二次出让创造良好的市场环境。”他就此表示，“组合拳效应形成得好，政策取向一致性更强，这是最关键的。”
在中指研究院研究总监陈文静看来，“9.26”中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了迄今最强稳地产信号。本次五部门联合召开新闻发布会，进一步明确了多项组合拳，可归为“四个取消、四个降低、两个增加”。其中“四个取消”包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；“四个降低”为降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低换购住房的税费负担；“两个增加”即通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，以及将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。
“本次会上住建部也表示市场已经开始筑底，预计短期内新政将继续显效，10月市场销售数据或将出现明显增长。”陈文静表示，“从市场趋势来看，‘银十’开局表现超预期，核心城市市场呈现回稳态势。当前房地产政策发力方向已经明确，预计四季度房地产一揽子配套政策有望加速落实，核心城市市场量价或将企稳，从而对全国市场筑底提供重要支撑。”
(文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。)